Постановление Администрации Новгородской области от 30.01.2004 № 19
Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы"
Российская Федерация АДМИНИСТРАЦИЯ НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 30 января 2004 г. № 19 Великий Новгород Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" (В редакции Постановлений Администрации Новгородской области от 28.01.2005 г. N 20; от 21.10.2005 г. N 386; от 17.04.2006 г. N 193) В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в целях созданияблагоприятных условий приобретения доступного по стоимости жилья,удовлетворения потребности населения области в улучшении жилищныхусловий, а также улучшения социально-экономической ситуации вобласти ПОСТАНОВЛЯЮ: 1. Утвердить прилагаемую областную целевую программу"Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на2004-2008 годы" (далее - Программа). 2. Комитету финансов области при формировании проектовобластного бюджета на очередной год предусматривать средства нареализацию Программы исходя из возможностей бюджета. 3. Рекомендовать органам местного самоуправления области впорядке софинансирования разработать и принять муниципальныепрограммы ипотечного жилищного кредитования на 2004-2008 годы. 4. Контроль за выполнением постановления возложить назаместителя Главы администрации области Лобача С.Н. (В редакцииПостановления Администрации Новгородской областиот 28.01.2005 г. N 20) 5. Опубликовать постановление в газете "Новгородскиеведомости". Губернатор области М.М.Прусак Утверждена постановлением Администрации области от 30.01.2004 № 19 ОБЛАСТНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "Ипотечное жилищное кредитование Новгородской области на 2004-2008 годы" (В редакции Постановлений Администрации Новгородской области от 28.01.2005 г. N 20; от 21.10.2005 г. N 386; от 17.04.2006 г. N 193) Паспорт Программы Наименование Программы: областная целевая программа "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" (далее - Программа). Правовая основа Программы: Жилищный кодекс Российской Федерации; (В редакции Постановления Администрации Новгородской области от 06.05.2005 г. N 115) абзац; (Исключен - Постановление Администрации Новгородской области от 06.05.2005 г. N 115) Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"; Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"; Постановление Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 года № 638 "О подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы"; Постановление Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2002 года № 858 "О федеральной целевой программе "Социальное развитие села до 2010 года"; Приказ Министерства образования Российской Федерации от 10 июля 2003 года № 2975 "О Правилах предоставления субсидий за счет средств федерального бюджета молодым семьям - участникам подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, в случае рождения (усыновления) ребенка"; постановление Администрации Новгородской области от 31.03.2003 № 86 "О региональной целевой программе "Социальное развитие села до 2010 года". Заказчик Программы: Администрация области. Разработчики Программы: управление строительства и инвестиционной политики области, некоммерческая организация "Новгородагрожилстройфонд", комитеты области: финансов; по сельскому хозяйству и продовольствию; по делам молодежи, физической культуре и спорту. Цели Программы: предоставление возможности улучшения жилищных условий средним слоям населения, имеющим стабильную работу; создание приоритетных условий в решении жилищных проблем молодых семей и жителей сельской местности; создание условий для улучшения демографической ситуации в области; улучшение социально-экономической ситуации в области; подъем отрасли жилищного строительства в области; подъем отрасли производства строительных материалов и стройиндустрии в области. Сроки реализации Программы: 2004-2008 годы. Исполнители Программы: управление строительства и инвестиционной политики, администрации городов и районов области (по согласованию), Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию , комитеты области: финансов; образования; по сельскому хозяйству и продовольствию; по делам молодежи, физической культуре и спорту. (В редакции Постановления Администрации Новгородской области от 28.01.2005 г. N 20) Объемы и источники финансирования Программы: изложены в приложении к настоящей Программе и подлежат уточнению в соответствии с ежегодным принятием бюджетов всех уровней. Контроль за реализацией Программы: управление строительства и инвестиционной политики области осуществляет взаимодействие с исполнителями Программы по ее выполнению, обеспечивает согласованность действий по подготовке и реализации программных мероприятий, целевому и эффективному использованию средств всех уровней бюджетов. Исполнители Программы представляют ежегодно к 1 февраля до 2008 года в Администрацию области информацию о ходе реализации Программы. Управление строительства и инвестиционной политики области обобщает сведения и представляет в Администрацию области информацию о ходе реализации Программы ежегодно к 10 февраля до 2008 года. 1. Основные термины, используемые в настоящей Программе В настоящей Программе используются следующие термины: региональный оператор - Новгородский областной Фонд поипотечному жилищному кредитованию - специализированнаяорганизация, осуществляющая подбор профессиональных участниковипотечного рынка с внесением их на рассмотрение координатораПрограммы и обеспечивающая процесс ипотечного кредитования путемпривлечения источников финансирования (далее - региональныйоператор); (В редакции Постановления Администрации Новгородскойобласти от 28.01.2005 г. N 20) заемщики - граждане Российской Федерации, обратившиеся заполучением ипотечного жилищного кредита, квалифицированныекредитором как надежные и платежеспособные и на основании этогополучившие ипотечный жилищный кредит, добровольно предоставляющиев залог находящиеся в собственности объекты недвижимости и (или)приобретаемое на средства кредита жилье; кредиторы - банки и иные организации, предоставляющиезаемщикам ипотечные жилищные кредиты (займы) в соответствии сзаконодательством Российской Федерации и осуществляющиепоследующее обслуживание заемщиков; залогодатель - заемщик, получатель кредитных средств дляприобретения квартиры и передавший ее после оформления правасобственности в залог кредитору; участники Программы - подрядные организации, поставщикистроительных материалов, осуществляющие строительство жилья ипоставку материалов для реализации Программы, а также другиеорганизации, участвующие в Программе через региональногооператора; заказчик-застройщик - государственное учреждение "Службазаказчика-застройщика Новгородской области", осуществляющеестроительство по заказу Администрации области целевого жилья поданной Программе; строительная организация - организация, осуществляющаяфункции подрядчика при строительстве жилых домов (выборстроительной организации производится на конкурсной основе); координатор Программы - управление строительства иинвестиционной политики области, определяющее круг участниковПрограммы, осуществляющее их координацию в выполнении мероприятийпо ипотечному кредитованию и контроль за реализацией Программы; продавцы жилья - физические и юридические лица (в том числериэлтерские организации), продающие жилые помещения, находящиеся вих собственности, или выступающие в роли продавцов по поручениюдругих физических и юридических лиц; страховые компании - организации, осуществляющие страхованиеимущества (страхование жилья, находящегося в залоге), долгосрочноестрахование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхованиегражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; ипотека - залог недвижимости; ипотечный жилищный кредит - кредит, предоставленный банкомили иной кредитной организацией гражданину для приобретения(строительства) жилья под залог находящегося в собственности и(или) приобретаемого жилого помещения в качестве обеспеченияисполнения обязательств на условиях платности, срочности ивозвратности; закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права еезаконного владельца на получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, безпредоставления других доказательств существования этогообязательства и право залога на жилое помещение, обремененноеипотекой; андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашенияипотечного кредита и определение максимально возможной суммыипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия средств дляпервоначального взноса и оценки предмета ипотеки; первичный рынок ипотечных жилищных кредитов - стадияформирования рынка ипотечных жилищных кредитов, на которойрешается задача обеспечения граждан жильем; вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов (займов) - стадияипотечного жилищного кредитования, на которой осуществляетсярефинансирование выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов; субсидия - бюджетные средства, предоставляемые заемщикуисходя из социальной нормы жилья (нормы общей площади жилья насемью, состоящую из одного человека - 33 кв. метра, двух человек -42 кв. метра, трех человек и более - по 18 кв. метров на каждогочлена семьи); фонд жилья для временного поселения - относящийся кспециализированным домам (жилым помещениям) жилищный фонд,предназначенный для проживания граждан, утративших жилье врезультате обращения взыскания на жилое помещение, котороеприобретено за счет ипотечного жилищного кредита, предоставленногоюридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечениевозврата ипотечного жилищного кредита, в случае, если на моментобращения взыскания такое жилье является для них единственнопригодным для проживания; молодая семья - в рамках настоящей Программы семья, в которойоба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполнаясемья с детьми, в которых мать или отец не достигли 30-летнеговозраста, признанная в установленном порядке нуждающейся вулучшении жилищных условий. 2. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в области 2.1. Анализ и оценка исходной ситуации на предшествующемэтапе С 1995 года в области начат этап перехода к обеспечениюнаселения жильем на рыночной основе. Подготовлена определеннаянормативная база для работы с различными формами строительства иприобретения жилья. На первом этапе источниками финансированияявлялись бюджетные средства и личные средства граждан. В 1995-2000 годы под гарантии Администрации областиосуществлялась реализация облигационного займа. В результатепроводимых котировок цен был выявлен разрыв междуплатежеспособностью граждан и стоимостью строительства. Врезультате такого разрыва доля компенсации (субсидирования) изобластного бюджета составила до 50 процентов. Как показалапрактика, этого было бы недостаточно, если бы не была введенарассрочка платежей 50-процентной доли граждан на 3 года под 7процентов годовых. Такая мера повлекла за собой отвлечениебюджетных средств на дотацию, но позволила привлечь к этойпрограмме до 90 процентов граждан, проживающих на территорииНовгородской области, принявших участие в займе. Заем выявил границу социальных льгот, которые делают егодоступным для средних слоев населения (до 7 % годовых). Результатыэти были использованы в дальнейшем при разработке условийдолгосрочного кредитования. В Великом Новгороде с 1996 года разрабатывается правовая базаипотечного кредитования жилья. В настоящее время основной формой ипотечного кредитования вгороде является предоставление гражданам - участникам программыбюджетных займов в размере до 20 процентов стоимости жилья,полагающегося семье по социальной норме в зависимости отплатежеспособности граждан. А для работников городских бюджетныхорганизаций этот показатель вдвое выше - до 40 процентов. Заемпредоставляется сроком на 10 лет под 8 процентов годовых. С цельюобеспечения возврата бюджетного займа оформляются договорыстрахования жизни, трудоспособности заемщика, закладываемогоимущества и т.д. На него могут претендовать граждане, состоящие на городскойочереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Приоритетотдается гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшениижилищных условий ранее других претендентов, а также те граждане,которые желают улучшить жилищные условия и имеют на сегодняквартиры площадью менее социальной нормы на каждого члена семьи.Приоритет отдается очередникам. Основным оператором городского ипотечного рынка являетсяАдминистрация Великого Новгорода в лице управления по жилищнымвопросам. В процессе строительства и продажи жилья применяютэлементы ипотеки: рассрочка платежей, предоставление займов подзалог имеющегося жилья и т.д. С 1996 года для сельских жителей по ходатайствамадминистраций районов осуществляется долгосрочное кредитованиестроительства или приобретения жилья в форме льготного займа насрок до 10 лет под 10 процентов годовых в размере до 70 процентовстоимости жилья по социальной норме, что значительно нижепроцентной ставки Центрального банка Российской Федерации. Для улучшения жилищных условий граждан, проживающих всельской местности, не обладающих собственными накоплениями, с2003 года выделяются средства федерального бюджета по программе"Социальное развитие села до 2010 года" в виде субсидирования до30 процентов стоимости строительства или приобретения жилья посоциальной норме. С учетом предоставляемой субсидии процент займапо факту снижается с 10 до 6 процентов. В целом ипотека рассматривается как перспективный вариантрешения жилищных вопросов для среднего класса за счет средствграждан и дешевых кредитов при гарантированном законодательстве. Внедрению системы ипотечного кредитования в предшествующиегоды препятствовали: отсутствие нормативной базы на федеральном уровне,обеспечивающей социальные гарантии граждан и участников ипотечногорынка; рост инфляции; отсутствие у банков достаточного количества ресурсов дляосуществления кредитования на длительный период. Отпуск цен на энергоносители привел к значительному росту ценв строительном комплексе. Рост стоимости жилья во много разопережал доходы населения. Основная нагрузка бюджета была направлена на поддержаниежизнеобеспечения социально не защищенных слоев населения, чтопривело с 1993 года практически к прекращению строительствадоступного социального жилья, в том числе за счет бюджетныхсредств. В результате принимаемых антикризисных мер по оживлениюпроизводства удалось замедлить рост инфляционных процессов вэкономике области, хотя разрыв между стоимостью жилья и доходаминаселения остался существенным, не позволяющим общей массенаселения (среднему классу) улучшить свои жилищные условия. Как показывает опыт работы в области с различными формамистроительства жилья, наиболее доступным для граждан может бытьпроцент кредитования до восьми с дальнейшей перспективой кснижению. Настоящая Программа отражает становление областной системыипотечного жилищного кредитования и направлена на улучшениесоциально-экономической ситуации в области, на созданиеблагоприятных условий приобретения и строительства доступного постоимости жилья и удовлетворения потребности населенияНовгородской области в улучшении жилищных условий. 2.2. Этапы реализации Программы Реализация Программы осуществляется по этапам: Первый этап - 2004-2005 годы. На этом этапе намечается осуществить: анализ и обобщение опытов строительства и приобретения жильяс элементами ипотеки в период 1995-2003 годов в Великом Новгородеи оказания государственной поддержки жителям сельской местностиНовгородским областным Фондом по ипотечному жилищному кредитованию;(В редакции Постановления Администрации Новгородской областиот 28.01.2005 г. N 20) совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающейисполнение обязательств при ипотечном жилищном кредитовании истимулирование его развития на территории области. Внедрение комплексной системы ипотечного жилищногокредитования позволит гражданам, проживающим в Новгородскойобласти, более успешно решать свои жилищные проблемы. Это будетдостигаться реализацией существующих моделей бюджетных займов,созданием новой банковской классической ипотеки,совершенствованием правовой, организационной и финансовой системдля уже проверенных жилищно-накопительных моделей (ЖСК, ЖК, МЖК идр.). Роль органов исполнительной власти Новгородской области,органов местного самоуправления на первом этапе создания системыипотечного кредитования является определяющей. Это обусловленотем, что решение жилищной проблемы осуществляется преимущественноорганами местного самоуправления. В условиях переходной экономикисоздать рынок ипотечных жилищных кредитов и оживить спрос на жилуюнедвижимость могут органы исполнительной власти области и органыместного самоуправления, используя наряду с возвратной и платнойосновой целевую адресную поддержку отдельным категориям граждан засчет бюджетов всех уровней и других источников, систему льготучастникам строительства жилья с целью его удешевления идоступности. Второй этап - 2006-2008 годы. На этот период планируется: создание рынка доступного жилья путем увеличения объемовстроительства; распространение опыта ипотечного кредитования на территориигородов и районов области; внедрение ипотечного кредитования как дополнительнойсовместной меры оказания помощи в решении жилищных вопросов врамках федеральных программ, связанных со строительством жилья длявоеннослужащих, переселенцев из районов Крайнего Севера иприравненных к ним местностей, вынужденных переселенцев и другихкатегорий граждан. 2.3. Задача Программы и мероприятия по ее реализации Основной задачей реализации Программы на территории областиявляется создание доступного рынка жилья. Для ее решенияпредполагается осуществить ряд мероприятий по развитию финансовыхи организационных механизмов: удешевление стоимости строительства жилья; адресная поддержка отдельных категорий граждан, за счетбюджетов всех уровней и других источников; увеличение объемов строительства жилья. 2.3.1. Удешевление стоимости строительства жилья Удешевление стоимости строительства жилья будет достигатьсяпутем принятия комплексных мер: выбор площадки под застройку объектов жилья по программе,обеспеченной инженерной инфраструктурой; выбор проекта на конкурсной основе с размером квартир,отвечающим социальной норме жилья; выбор подрядной организации на конкурсной основе покритериям: стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья;наличие оборотных средств, позволяющих опережающими темпами вестистроительные работы; наличие базы, позволяющей максимальноосуществлять комплектацию объекта собственными силами с точкизрения сокращения затрат, включая изготовление столярных и другихизделий; внедрение эффективных технологий и материалов (газобетон,пенобетон и др.) для удешевления стоимости строительства;погашение подрядной организацией части процентной ставки заемщиказа счет собственных средств; предоставление налоговых льгот подрядной организации,осуществляющей строительство жилья по Программе (по представлениюкоординатора Программы исходя из соотношения размера удешевления иразмера предоставляемой льготы), в соответствии с действующимзаконодательством; выделение безвозмездно в качестве субсидии нуждающимся вулучшении жилищных условий гражданам имеющихся объектовнезавершенного строительства с дальнейшей передачей для завершениястроительства заказчику-застройщику и осуществление финансированияэтих объектов за счет средств этих граждан, получаемых отрегионального оператора на льготных условиях; трудовое участие граждан в объектах массовой застройки настадии чистовой отделки и других видах работ (по согласованию); приоритет на включение в Программу строительстваиндивидуального жилья на селе, осуществляемого собственнымисилами; формирование и регулирование договорных цен с подряднымиорганизациями и поставщиками строительных материалов приосуществлении строительства жилья за счет бюджетных средств позаказу Администрации области; выделение лесосечного фонда для заемщика из расчетаизготовления всех деревянных конструкций и изделий на однуквартиру (или дом в сельской местности) по минимальным ставкамплаты за древесину, отпускаемую на корню, утвержденнымПравительством Российской Федерации. 2.3.2. Адресная поддержка в ипотечном жилищном кредитовании Адресная поддержка за счет бюджетов всех уровней и другихисточников финансирования позволяет сделать доступным участие вПрограмме отдельных категорий граждан. 2.3.3. Увеличение объемов строительства жилья Увеличение объемов строительства жилья будет достигатьсяпутем: целевого выделения средств из бюджетов всех уровней, средствпредприятий, средств населения и других источников финансированиярегиональному оператору по договорам; введения областными законами системы льгот для участниковПрограммы. 3. Механизмы реализации Программы 3.1. Жилищно-накопительная система Практика развития жилищно-накопительной системы показалаэффективность ее работы по снижению себестоимости жилья,привлечению средств предприятий и расширению круга участников засчет ежемесячных взносов вместо единовременной выплаты. На этом основано функционирование жилищно-строительныхкооперативов, которые организуют систему долгосрочного жилищногокредитования с помощью жилищной потребительской кооперации,наделенной функциями сберегательной и ссудной организации, то естьс активным участием граждан в организациях взаимного кредитованияи предприятий в организации кредитования своих работников. Источником средств для покупки квартир являются накапливаемыесредства участников кооператива. Этот вид содействия в улучшении жилищных условий не требуетбюджетного финансирования и позволяет участвовать в Программеболее широкому кругу семей, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий. Эта система дает возможности накопления начальной суммы, чтонеобходимо для граждан, имеющих невысокие доходы. Отсутствуетнеобходимость использовать кредитные ресурсы банка, так как дляпредоставления кредита используются деньги с накопительных счетовдругих заемщиков. В период строительства жилья региональный оператор открываетпотенциальному заемщику жилищный накопительный счет дляприобретения квартиры. На протяжении времени, достаточного длянакопления заемщиком не менее 50 % стоимости квартиры,региональный оператор использует денежные средства всехпотенциальных заемщиков для оплаты долевого участия встроительстве жилья (по объектам, согласованным с координаторомПрограммы), которое передается заемщику на правах аренды споследующим правом выкупа. Погашение задолженности заемщиком будетпроводиться в течение нескольких лет во время проживания варендуемом помещении, или квартира будет передана заемщику всобственность с предоставлением ипотечного кредита, посильного дляего дохода. 3.2. Оказание финансовой помощи в виде льготных займов Право на государственную поддержку в ипотечном жилищномкредитовании имеют следующие категории граждан РоссийскойФедерации, местом жительства которых является Новгородскаяобласть: состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях, атакже не состоящие на учете нуждающихся в жилых помещениях, ноимеющие основания признания граждан нуждающимися в жилыхпомещениях, предоставляемых по договорам социального найма всоответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из областного бюджета выделяется бюджетный кредитНовгородскому областному Фонду по ипотечному жилищномукредитованию сроком на 10 лет с оплатой 0,1 процента годовых. Способом обеспечения выполнения заемщиком своих обязательствявляются договоры о гарантии муниципальных образований в пользуНовгородской области. Договор о предоставлении бюджетного кредитазаключается комитетом финансов области и Новгородским областнымФондом по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии сгражданским законодательством Российской Федерации, Бюджетнымкодексом Российской Федерации. Комитет финансов области перечисляет бюджетный кредит наотдельный счет, открытый заемщику в кредитном учреждении, иосуществляет начисление процентов за пользование бюджетнымкредитом исходя из фактического количества дней в году и месяце.Проценты начисляются с 25 числа прошедшего месяца по 24 числоотчетного месяца. В случае досрочного погашения кредита сумманачисленных процентов за пользование кредитом определяется посостоянию на дату досрочного погашения кредита. Уплата процентовза пользование кредитом осуществляется ежемесячно до 25 числаотчетного месяца. Возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитомпроизводятся заемщиком в доход областного бюджета. Датой погашениякредита и датой уплаты процентов за пользование кредитом считаетсядата поступления средств на лицевой счет. В случае неперечисления или перечисления не в полной суммеНовгородским областным Фондом по ипотечному жилищному кредитованиюсредств в погашение кредита либо в уплату процентов за пользованиекредитом в установленные сроки комитет финансов области начиная содня, следующего за днем наступления срока платежа по кредиту исрока уплаты процентов за пользование кредитом, имеет правобезакцептного списания средств в пределах фактической суммызадолженности со всех счетов Новгородского областного Фонда поипотечному жилищному кредитованию, открытых в кредитныхучреждениях. Средства на государственную поддержку из областного бюджетана возмездной и возвратной основе направляются Новгородскимобластным Фондом по ипотечному жилищному кредитованию на оказаниефинансовой помощи в строительстве (приобретении) жилья внаселенных пунктах области с численностью населения менее 100тыс.человек следующим категориям граждан, проживающим в данныхнаселенных пунктах и признанным нуждающимися в улучшении жилищныхусловий: гражданам, основным местом работы которых являются областныеи муниципальные бюджетные организации, областным государственным имуниципальным служащим; гражданам, постоянно проживающим в сельской местности иработающим в агропромышленном комплексе области; молодым семьям, возраст супругов в которых не превышает 30лет, а также неполным семьям с детьми, в которых возраст отца илиматери не превышает 30 лет. При принятии решения о предоставлении им льготного займаучитываются: наличие у гражданина собственных и/или заемных средств вразмере не менее 30 процентов стоимости строительства(приобретения) жилья; возможности получателя своевременно погасить полученную сумму(наличие постоянного и достаточного для погашения помощи дохода,предел трудоспособного возраста); ходатайства органов местного самоуправления; наличие у получателя поручительств организаций и физическихлиц, гарантирующих возврат финансовой помощи; наличие и состояние имеющегося жилья. Максимальный размер финансовой помощи не может превышать 70процентов от стоимости строительства (приобретения) жилья посоциальной норме общей площади жилого помещения, установленной длясемей разной численности, исходя из средней рыночной стоимости 1кв.метра общей площади жилья на территории области, но непревышающей расчетной стоимости 1 кв.метра жилья, определяемойгосударственным учреждением "Региональный центр по ценообразованиюв строительстве Новгородской области", при обязательном условиивложения заемщиком собственных средств в размере не менее 30процентов стоимости объекта. Изменение процентной ставки и максимальный срок пользованиязаймом утверждаются приказом управления строительства иинвестиционной политики области. (В редакции Постановления Администрации Новгородской областиот 17.04.2006 г. N 193) 3.3. Ипотечное кредитование Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности,возвратности и целевого использования. Основным обеспечениемвозвратности кредитных средств служит залог приобретаемого илиимеющегося жилья. Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитнойорганизацией по представлению регионального оператора на основаниизаключенного между кредитором и приобретателем жилья (заемщиком)договора об ипотечном кредите (займе) и составленного междусторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счеткредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жильявыступает его собственник. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит изследующих основных этапов: оценка кредитором возможности погашения заемщиком ипотечногокредита и определение максимально возможной суммы ипотечногокредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценкипредмета ипотеки; подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностямзаемщика и требованиям кредитора; оценка жилья как предмета ипотеки с целью определения егорыночной стоимости; заключение договора купли-продажи квартиры между продавцом иприобретателем жилья; заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком,приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору подоговору об ипотеке; проведение расчетов с продавцом квартиры; страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгодприобретателя (кредитора), а также права собственности наприобретаемое жилье. Работа с открытым акционерным обществом "Агентство поипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) послужитпереходом ко второму этапу - вовлечению заемных средств банка иклассической двухуровневой модели ипотечного кредитования жилья. АИЖК было создано в октябре 1997 года ПостановлениемПравительства Российской Федерации в форме открытого акционерногообщества со 100-процентным государственным капиталом. Основнойзадачей его является оказание помощи регионам в пополнениибанковской системы кредитными ресурсами и посредствомрефинансирования дать возможность населению воспользоватьсяипотечным кредитом под процент ниже ставки Центробанка РФ на срокдо 20 лет. Одним из основных положений принятых им стандартов являетсяснижение процента кредитования. Администрацией области в сентябре 2003 года подписаносоглашение с АИЖК с учетом, что этот процент кредитования будетуменьшаться. Свою деятельность АИЖК осуществляет в регионах черезрегиональных операторов. Региональным оператором по Новгородскойобласти определена некоммерческая организация"Новгородагрожилстройфонд". На каждый рубль средств, имеющихся у регионального операторана реализацию Программы, АИЖК предусматривает объемпредоставляемых региону ресурсов в порядке рефинансирования в10-кратном размере (1:10). Объем закладных, выкупаемых региональным оператором, согласностандартам АИЖК зависит от объема его собственных средств. АИЖКпредоставляет средства для выкупа закладных в пропорции 1:10.Собственные средства регионального оператора служат гарантиейпогашения задолженности перед АИЖК в случае дефолта закладных. Основными участниками ипотечного рынка являются: региональныйоператор, заемщики, кредитные организации, страховые, оценочныекомпании, продавцы жилья. Схема их взаимодействия состоит из трех этапов: Первый этап. Приобретатель жилья (заемщик) обращается к региональномуоператору за получением кредита. Заявление передается вуполномоченный банк (далее - банк), который по соглашению срегиональным оператором проводит изучение платежеспособности инадежности заемщика (андеррайтинг). В случае положительногорешения заемщик заключает с продавцом договор купли-продажиквартиры и регистрирует сделку по договору в учреждении юстиции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним по Новгородской области. Банк заключает с заемщикомкредитный договор и договор залога жилого помещения. Заемщиквносит на счет, открытый в банке, авансовый платеж (не менее 30 %стоимости квартиры). Второй этап. Банк предоставляет заемщику первичный кредит и выплачиваетполную стоимость квартиры продавцу согласно договорукупли-продажи. Заемщик оформляет право собственности на квартиру,банк становится залогодержателем. Третий этап. В рамках соглашения с АИЖК региональный оператор выкупаетзакладные у банка и приобретает право залогодержателя, а заемщикполучает право погашения задолженности по ипотечному кредиту насрок до 20 лет. 3.4. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования В качестве обеспечения выполнения обязательств покупателяжилья при льготном финансировании строительства и реализации жильяв рассрочку принимаются: залог жилья; поручительство или страхование рисков. Поручителями за приобретателя жилья могут выступатьюридические или физические лица. В рамках настоящей Программы предполагается осуществлятьследующие виды страхования: имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем,трудоспособностью заемщика, - личное страхование; имущественные интересы, связанные с владением, пользованием ираспоряжением имуществом, - имущественное страхование. Объектом имущественного страхования является жилье,предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспеченияобязательств по оплате. Страхование предполагается осуществлять за счет средствзаемщика. Страхователем по договорам страхования является заемщик. Сумма страхового возмещения определяется на каждую конкретнуюдату периода кредитования и должна быть не менее остаткаобязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Срокдействия договоров страхования должен быть не менее срокакредитования. 3.5. Оценка жилых помещений Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства,будет осуществляться специализированными оценочными фирмами либоспециалистами-оценщиками. При этом будут учитываться особенность испецифика целей, для которых оценка производится. Спецификазаключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимостьпрежде всего как обеспечение возвратности предоставляемых заемщикусредств или рассрочку платежа по договору купли-продажи,обремененному ипотекой. Оценка жилого помещения должна определять величину рыночнойстоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характераосновного обязательства возврата кредита. Кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком,определяет достаточность данного обеспечения с точки зрениявеличины предоставляемого кредита или рассрочки. 3.6. О фонде жилья для временного поселения граждан В целях реализации настоящей Программы предполагаетсясоздание в установленном порядке фонда жилья для временногопоселения граждан. Он будет формироваться региональным оператороми послужит гарантией по обеспечению жильем граждан, не выполнившихобязательства по договору, обеспеченному ипотекой. Жилые помещения из фонда жилья для временного поселенияпредоставляются гражданам, утратившим жилье в результате обращениявзыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредитабанка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, изаложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, вслучае, если на момент обращения взыскания такое жилье являетсядля них единственным пригодным для проживания. Основанием для предоставления жилых помещений из фонда жильядля временного поселения собственнику жилого дома или квартирыбудет являться обращение взыскания на жилой дом или квартиру,заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, наосновании решения суда или соглашения сторон. Граждане, не выполнившие обязательства по договору,обеспеченному ипотекой по жилому дому или квартире, которыеприобретены за счет средств кредита банка или иной кредитнойорганизации либо средств целевого займа, предоставленногоюридическим лицом на приобретение жилья, а также совместнопроживающие с ними члены семьи (бывшие члены семьи) обязаныосвободить такие жилой дом или квартиру по требованию новогособственника жилого дома или квартиры. Жилое помещение, находящееся в залоге, после предоставлениягражданам жилого помещения из фонда жилья для временного поселениябудет подлежать реализации. Средства, полученные от реализации,будут направляться на погашение требований кредитора в порядкеустановленной очередности, оставшаяся сумма может бытьиспользована на приобретение иного жилого помещения всобственность граждан для их дальнейшего проживания. 4. Обеспечение жильем молодых семей 4.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости еерешения В настоящее время перед обществом встала проблема - резкоеснижение рождаемости. Для сохранения простого воспроизводствалюбого общества необходимо обеспечить коэффициент рождаемости всреднем 2,14. В России в 1999 году данный показатель составил1,17; в Новгородской области в 2002 г. - 1,25. Россия являетсяодной из немногих стран, где отмечается сокращение численностинаселения. Основные причины снижения численности населения - эторезкое снижение рождаемости и рост смертности населения. Кпримеру, в 2002 году население Новгородской области по сравнению с1990 годом уменьшилось на 50,4 тысячи человек. В основе снижениярождаемости и роста смертности лежит ухудшение качества жизнибольшинства населения, связанное с затяжнымсоциально-экономическим кризисом. Наш регион относится ктерриториям, имеющим низкую плотность населения: 13 чел. на 1 кв.км. В Российской Федерации 80 процентов детей рождается уродителей в возрасте до 30 лет. Одной из основных причин распадасемей является отсутствие отдельного жилья. С началом рыночных преобразований произошел переход отбесплатного предоставления жилья очередникам как основной формыпомощи гражданам со стороны государства в решении жилищнойпроблемы к развитию иных подходов, один из которых -предоставление заемных средств. Право на получение адресной поддержки за счет средствобластного бюджета в строительстве или приобретении жилья будутиметь молодые семьи, постоянно проживающие в Новгородской области,признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшениижилищных условий. Такое право может быть предоставлено только одинраз. 4.2. Мероприятия и механизмы реализации Строительство жилья для молодых семей имеет приоритетноефинансирование по всем направлениям, обозначенным в реализацииПрограммы. Предполагается оказание финансовой помощи в формеадресной поддержки за счет всех источников финансирования, в томчисле из федерального бюджета по лимитам Министерства сельскогохозяйства Российской Федерации и Министерства образования и наукиРоссийской Федерации. (В редакции Постановления АдминистрацииНовгородской области от 28.01.2005 г. N 20) Право на адресную поддержку в форме субсидии по линииМинистерства сельского хозяйства Российской Федерации и льготныхзаймов за счет областного и местного бюджетов при приобретениижилья будет предоставляться молодым семьям, состоящим на учетенуждающихся в улучшении жилищных условий. Преимущественным правомпри определении очередности предоставления пользуются молодыесемьи, имеющие детей. Для молодых семей, проживающих в сельской местности, будетпродолжено предоставление льготных займов за счет бюджетногокредита. Размер целевой субсидии из федерального бюджета,предоставляемой молодой семье при рождении (усыновлении) ребенка,определяется исходя из социальной нормы общей площади жилья врасчете на одного члена семьи, принятой в области. Данная субсидияустановлена Министерством образования и науки Российской Федерациии выделяется адресно по представлению субъекта Федерации. (Вредакции Постановления Администрации Новгородской областиот 28.01.2005 г. N 20) Размер субсидии не может превышать остаток невыплаченнойстоимости строящегося или приобретенного жилья или частинепогашенного кредита (займа). Данная субсидия предоставляется молодой семье при рождениикаждого ребенка единоразово. Молодые семьи не имеют значительных накоплений дляприобретения нового жилья, но в потенциале могут иметь устойчивыйрастущий доход и длительное время не выйдут из трудоспособноговозраста. В процессе реализации Программы для молодых семей могут болееуспешно применяться схемы с предварительным накоплением средств итрудовым участием молодежи. 4.2.1. Жилищные кооперативы Положительную роль в двухуровневой классической схемеипотечного кредитования может выполнять системажилищно-строительных кооперативов и жилищных кооперативов (далее -ЖСК и ЖК). Выполняя накопительную функцию, эти кооперативы моглибы способствовать финансовой поддержке граждан при подтвержденииих платежеспособности в рамках ипотечного жилищного кредитования. Содействие созданию и функционированию молодежных жилищныхкооперативов состоит в становлении системы долгосрочного жилищногокредитования с помощью жилищной потребительской кооперации,обладающей функциями сберегательной и ссудной организации, то естьс активным участием граждан в организациях взаимного кредитованияи предприятий в организации кредитования своих работников. Деятельность таких кооперативов будет направлена наорганизацию системы накопления для получения жилья с рассрочкойпогашения кредита и основных принципах равенства всех участников.Жилье принадлежит кооперативу (а значит, всем его участникам) доокончания выплат по кредиту. Источником средств покупки квартирявляются накапливаемые средства участников кооператива(предприятий). Этот вид содействия в улучшении жилищных условий не требуетбюджетного финансирования и позволяет участвовать в Программеболее широкому кругу граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, в том числе не состоящих на учете. 4.2.2. Молодежные жилищные комплексы Практика развития молодежных жилищных комплексов (МЖК)показала эффективность их работы по снижению себестоимости жилья,привлечению средств предприятий и расширению круга участников засчет ежемесячных взносов вместо единовременной выплаты. Наиболее перспективной в настоящее время является организацияМЖК на основе молодежных жилищно-строительных кооперативов (МЖСК).Такая форма позволяет строить жилье за счет объединения накооперативной основе финансовых и физических ресурсов членов МЖК. Важным фактором удешевления при этом являетсязаинтересованность членов МЖК в снижении затрат, что позволяетсущественно сократить расходы на строительство жилья или при техже расходах значительно увеличить количество вводимых вэксплуатацию площадей. 4.2.3. Индивидуальное строительство жилья собственными силами Одной из наиболее экономически эффективных форм строительстважилья является индивидуальное жилищное строительство, позволяющеемаксимально использовать собственные ресурсы молодых людей. Всельской местности, в малых городах и поселках индивидуальноестроительство должно стать одной из основных форм улучшенияжилищных условий молодых людей. Государственная поддержка индивидуального жилищногостроительства на территории Новгородской области будетосуществляться в следующих формах: предоставление молодым людям поддержки в виде финансовойпомощи через регионального оператора с рассрочкой платежа длястроительства индивидуального жилого дома по линии региональнойцелевой программы "Социальное развитие села до 2010 года",утвержденной постановлением Администрации области от 31.03.2003 №86; предоставление безвозмездных субсидий на индивидуальноестроительство жилья по линии Министерства сельского хозяйстваРоссийской Федерации и Министерства образования РоссийскойФедерации для молодых семей в случае рождения (усыновления)ребенка, при наличии у участника Программы остатка невыплаченнойстоимости строящегося или приобретенного жилья или частичнонепогашенного кредита (займа); предоставление органами местного самоуправления материальныхресурсов на льготных условиях; выделение лесосечного фонда для строительства жилья на селепо минимальным ставкам платы за древесину, отпускаемую на корню,утвержденным Правительством Российской Федерации. Приложение к областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" Объем и источники финансирования жилья по областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Новгородской области на 2004-2008 годы" (В редакции Постановления Администрации Новгородской области от 17.04.2006 г. N 193) (млн.рублей)------------------------------------------------------------------------------- Объем финансирования -----------------------------------------Источник финансирования 2004 2005 2006 2007-2008 год год год годы-------------------------------------------------------------------------------1 2 3 4 5-------------------------------------------------------------------------------Областной бюджет:субсидия региональному оператору 2,500 8,100 4,675 5,325на пополнение оборотных средствбюджетный кредит региональному 2,500 2,675 7,325оператору на оказание финансовойпомощи гражданам в строительстве иприобретении жильясубсидии гражданам в соответствии с - 10,000 16,050 43,95областными законамипо региональной целевой программе 6,0 7,000 13,350 6,750"Социальное развитие села до 2010года" (льготное кредитование жилья)Бюджеты городского округа и 10,000 10,000 20,000муниципальных районов области (впорядке софинансирования, посогласованию)Федеральный бюджет:Министерство сельского хозяйства 5,000 7,200 5,000 10,000Российской Федерации (по феде-ральной целевой программе "Социальноеразвитие села до 2010 года")Министерство образования и науки 5,000 8,000 8,000 10,000Российской Федерации (поподпрограмме "Обеспечение жильеммолодых семей", входящей в составфедеральной целевой программы"Жилище" на 2002-2010 годы)Средства открытого акционерного 75,000 150,000 200,000 250,000общества "Агентство по ипотечномужилищному кредитованию" (впорядке рефинансирования)Средства граждан 40,000 80,000 140,000 200,000------------------------------------------------------------------------------- Примечание: объемы и источники финансирования подлежатуточнению в соответствии с ежегодным принятием бюджетов всехуровней.